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商铺投资回报率多少才是合理的?是8%吗?

2018-02-09
我们在投资商铺的时候,如何选择比较好的商铺呢?目前一般都是以投资回报率(ROI)来作为参考,投资回报率是投资者衡量是否值得投资和衡量投资成功与否的主要经济指标,它涵盖了基本的获利目标。那么,商铺投资回报率要达到多少才算是合理的呢?

一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。可以通过下面两个公式来计算:

1.主要适用于没有贷款的一次性投资。

计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入,而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之,用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。

2.主要适用于贷款投资的收益计算。

计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入,(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之,用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。

当然,投资是为了赚钱。还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出,像购买商铺应交的契税,这项为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。

所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。因此,所谓的8%,实际上只是开发商推销的套路,并不是那么容易能达到的。

因为在实际生活中,回报率5%以上新铺(产权年限在8年以下,公摊面积不超过15%,周边商业口岸成型或准备明确有在建新项目(或有市政交通规划的),都属于优质商铺。大部分商铺(泛指新铺及二手商铺)投资回报率都在2%-5%。

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