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买房子有什么注意事项?买房子需要注意什么?

2017-06-01

买房子有什么注意事项?对于中国人来说,买房已经是个老话题了,对于中国人为什么要买房说法也比较多,算是早前流传下来的一种观念,但是这种观念根深蒂固,因此,我们不去讨论为什么要买房。在这里要讨论的是,如果你打算买房,那么,买房子有什么注意事项?买房子需要注意什么?

买房有很多门道,但曾经被奉为金科玉律的一些规则现在已经不大适用了,比如从前那个关于“买房有三个重点——就是地段、地段、地段”的说法。如果说十几年前,“地段”的重要度占了90%的话,现在大概只能占70%,甚至更低。

因为城市的骨架在延伸,而每个城市情况不同,房价支撑逻辑不同,发展前景不同,“一城一策”的调控手段也不同。

每一次买房都是一次小型创业,你要调动自己全部的智力进行趋势的判断,梳理投资的逻辑,还得拿出资源整合能力和筹款能力。

买房注意事项一:看准买房时机

现在我国还在城市化的大周期内,房价会按照“快速上涨——政策压制——高位盘整——限制放开——快速上涨”的循环螺旋式上升。在大周期内任何时候买房,若以五年十年后的上帝视角来看,估计都不会觉得亏。不过,在这个循环中,有两个时机是比较好的。

一个是有全国性放宽的政策出台,限购被取消的时候。

预售证要政府发,土地供应是政府的权力,户籍管理、信贷政策也是政府说了算。政府凭借这几件武器,能够在很大程度上干预楼市,换言之,中国楼市比中国股市好控制得多。通过观测政策变化,能够很容易辨认出买房的好时机。

比如2016年2月出台的契税减免,作为一项全国性的购房优惠,就是一个很明确的风向。此后各个城市逐步取消了限购限贷,房价果然飞涨。还有一个方法,关注深圳楼市。大家知道,这一轮暴涨是从深圳开始的,而深圳楼市在2015年已经率先起飞,因为2015年央行降息六次,当年政府工作报告也提出“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。

深圳人不亏是改革排头兵,会解读会议精神。段位高一点的,要学习深圳人,学会看政府工作报告和货币政策。

不过,这一轮的上升起点已经过去了,这样的机会只能等下一轮。

买房注意事项二:抓住比较严格的限购限贷政策出台后的一段时间,就是眼下这段时间

房价涨到这个份上,上面风向早就改了,虽然货币放水不能一下收住,但是限购限贷政策可以出,分分钟收缴很多你潜在对手的购房资格。

目前房价不能再涨已是政治任务,各地方政府各自出政策,达到上面规定的零涨幅即可,这就是所谓的“鸟笼行情”。这个时机其实也挺好,因为限价,有的地方新房比二手房还便宜。而且有些开发商在楼市上升期拿地,对未来十分乐观,产品设计定位高,现在房子造好了还是得按政府指导价卖,所以此时买新房是更好的选择。

目前很多潜在投资客已经没有房票了,政策把机会给了刚需,你可以慢慢挑选。千万不要一心指望在最低点入市,那需要太多太多运气,需要上辈子拯救银河系,而好的机会总是稍纵即逝。地方政府的政策没办法从根本上抑制银根松弛的大潮,只能暂时性地控制,碰到合适的就不要错过。

买房注意事项三:讲完时机,我们来讲怎么选房子

二线单身女买第一套房,建议选择交通便利,工作方便的地方,房子尽量新,最好是一手。可以牺牲一些面积,因为大概率这套房子过几年是要换掉的。

年轻人事业为主,连樊胜美都教育邱莹莹,外地过来打拼的女孩子,工作是唯一的保障!每天坐车一小时上班,和走路十分钟上班,迟到概率不同,精神状态不同,加班可能性也不同。以自己工作的地方为中心,5公里为半径,好好看看周围的地块,有没有你可以接受的楼盘。如果你上班的地方是绝对市中心,周围只有买不起的超级豪宅、看不上的老破小和溢价夸张的学区房,那么不要也罢,考虑下一个思路。

选一个通地铁、规划好的新区。城市开始扩张,各个城区产生代际关系,会涌现一些新城。新城刚刚出现的时候,往往人们的观念和新城的基础设施一样落后,不少人会错过机会。但实际上新城跟老城相比,规划更加科学,拆迁难度低,政府会投放重大项目,甚至政府机关直接迁入。这样的新城建设速度会比你想象得更快,而且这几年有越来越快的势头。

想象一下90年代的上海浦东和广州珠江新城,几年时间之内房价暴涨,很快到达和老城区相同的高度甚至超越,但仅从增速角度讲,是远超老城区的,投资回报率大。

所以,到年轻人多的地方去,到人才密度高的地方去,那里会有最便利的交通网,最炫酷的电影院,最具想象力的人,最多的未来独角兽。到新城买房的时候,重点考虑现代服务产业的聚集度,比如金融业、互联网业,在互联网时代,这些处于上升期的产业,带动能力远远超过传统行业。

高端服务业聚集的地方,环境会比较好,适宜长期居住和发展。如果新城产业结构以制造业为主,那么前景可能没那么美好,比如杭州的下沙。有一个小窍门,找找看星巴克,星巴克的选址有一套自成一体的标准,有星巴克的地方,有资年轻人人气会比较高。

具体落实到选房,品牌是一个值得考虑的因素,地段的重度程度倒是有所下降。地段在房价构成中仍然吃重,但是比重有所下降。现在买房子,除了地段之外,房屋质量、物业服务、邻居素质是人们越来越看重的指标。况且城市在生长,会出现几个副中心,老城不会死,但是保值意义要胜过增值意义。

房企会分化,品牌某种程度上就是一种承诺。无论是自主还是投资,如果同一地段价差在三千以内,尽量选择口碑好的开放商。经济能力好贷款额度高的,买房要尽量选择符合主流需求的房型。90平方米三房,是刚需群众基础最广大的。若是觉得一个人住没必要买那么大的,那么60-80方的两房通常涨幅较大,也很有价值。买一室一厅的话,最好是带学区。

买房注意事项之有三种房子慎选

一是回迁房。

回迁房虽然便宜,但问题也很明显,后续涨价动力不足。而且随着年份增加,和周边商品房差距只会变大,不会变小。房价涨不上去是一回事,居住体验恐怕也不会好。回迁房本来就是赔给当地农民的,不是开发出来赚利润的,所以规划层次不高,其“颜值”明显低于商品房,小区里绿化面积不足,楼间距小,车位少且大多数做不到人车分离。时间一长,窗户外保笼扎起来了,一楼外小棚子搭起来了,本来就不多的几棵树也光秃秃的,上面可能还挂了晒衣服的绳子。说句政治不正确的,住回迁房是很难遇到白马王子的。

二是学区房。

这种房子主要是靠学区溢价,而且有的溢价非常夸张,你一个单身妹子,没必要为了学区和其他带小孩的人竞争,牺牲居住质量。学区房的价值会在未来五到十年瓦解。随着改革的车轮轰隆隆向前,教育资源的分配方式有可能发生变化,教育部已经开始研究改变传统的按楼盘分配学区的方式。一旦政策变化,学区房就不值钱了。此外,私立学校越来越多,这些学校资金雄厚,按照市场经济的逻辑,它们会吸纳越来越多的好老师好资源。

老破小学区房单价是有天花板的,尤其在二线城市。每一轮房价上涨,每套房子涨幅是不一样的。这一轮暴涨,学区房比较有限,大家的购房理念已经发生变化,对于学区看法变得理智,大多数人已经知道最好教育是家庭教育,最好的学校就是自家书房。如果非要买学区房,可以买优质小学分校的学区房。一来分校能共享教育资源,二来分校一般在新区,新区有很多引进人才,所以生源不会差有很多名牌小学的教职工,得到内部消息要在哪里建分校,就提前过去踩盘买房,往往能获得不错的收益。

三是商住楼,就是很多城市说的酒店式公寓。

这种房子属于商业用地,土地使用权限只有40年或50年,不通煤气,总价不高,贷款不受限制,很容易打动人心。购买商住楼的逻辑就不是为了获得房价上涨,更像是买了一个理财产品。其进入二手房市场后脱手较难,涨价幅度也远逊于住宅。

大多数商住楼长得很像学生宿舍,开发难度低,所以有不少商住楼的开发商并不是专业的地产商,而是杂牌军,这导致某些商住楼有烂尾的可能。此外商住楼有着跟回迁房一样的劣势——邻居,购买商住楼的和住的人通常不是同一拨人,有的人租了房子会在里面开公司开小店。住这里不但遇不到白马王子,连土豪拆二代也没有了,网红倒是有可能碰到。

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