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分期贷款买房怎样最划算?贷款买房分期越长越好还是越短越好?

2017-08-14 网络

分期贷款买房怎样最划算?在现在这个通货膨胀率居高不下的年代,如果你要支出很大笔的费用,那么选择贷款是最好不过的了,比如,买房。一般来说,我们分期贷款买房的时候,如果贷的时间越长,那么需要还的利息肯定是毫无疑问是最多的,因此如果一次性付清,是不是就是最划算的方式了呢?不过要说到分期贷款买房怎样最划算,这个问题值得探讨一番。

举个栗子,比如分期贷款买房,公积金最多可以贷款25W,这25W我可以选择分5年、10年、15年、20年、25年、30年还,分别为4604.13×60期,2590.96×120期,1912.48×180期,1581.62×240期,1,389.58×300期,1,266.71×360期(百度一下公积金贷款计算器,很方便就算出来),为方便讨论,只取前4中情况,后面情况两种有兴趣的可以自己计算。

下面开始计算。

首先看贷款利息,分别为26247.83、60915.23、94246.98、129589.63,20年贷款的利息几乎是5年贷款利息的5倍。但是仅以利息多少作为划算不划算的指标是不合理的,因为少还贷款所节省下的钱同样可以为你带来存款利息收入,于是我设定这样一个指标:期末存款,他表示你在还款N年后的总资产(说白了就是N年后你手里剩下的钱,不必扣除未还清的贷款)。

为了方便计算,我首先做了一个表,叫做“一万元存款终值速算表”。


分期贷款


存款利息按当前的利息设定的,存款年限就是存多少年(为什么第1年存款年限是0呢?因为这1W是你在一年内分开挣的,比如每个月挣833,这样你第1年末才能存够1W,所以第一年利息也是0),存款方式表示定期存款的组合,比如1W存11年,就先存5年,再存5年,再存1年,速算系数的作用如图中红字说明。做这个表主要是为了方便计算,比如每年存3W,第7年末本息一共就是:3W×7.9813=23.94W。

准备工作做完了,下面比较这四种贷款方式,我也做了一个表格:


分期贷款


逐项说明一下,首先:“扣除其他花销外的月结余”这一项,表示你的收入减去除了贷款外的其他一切花销。如果没有贷款,这部分钱你就存下来了,如果有贷款呢,这部分钱扣除贷款就是你的存款。不妨假设为5k(这里之所以分成四个数是考虑到每个人的收入都会逐步增长,不会一成不变,不过这个表格中是不变的,增长的情况下面再说明)。

月还款:就是第二段计算的每月还款数目。

年结余:(扣除其他花销外的月结余—月还款)×12

期末存款:如上文所说,N年后你手里剩下的钱

具体计算过程举一个例子来说明:

假如贷款年限是10年,那么20年后生多少钱?

答:10年内每年结余(5000-2590.96)×12=2.89W。

10年后存款为:2.89×12.2459=35.40W。式中12.2459为存10年的速算系数2。

前10年的存款到20年后变为:35.40×1.575=55.755W。式中1.575为存10年的速算系数1。

10年到20年的存款:5000×12×12.2459=73.475W。式中12.2459为存10年的速算系数2。

那么20年末存款为55.755+73.475=129.23W。(保存小数位数的问题与表中稍有出入)。

明白了计算过程,我们就来对比一下“期末余额”这个指标吧(用黄色标注的是最高值)。

看到了么?15年内,选择贷款20年的期末余额总是最高,而只有到20年后,5年贷款的期末余额才反超了5400元左右,高出只有0.4%。假设每5年月收入增加2000,那么计算结果如下图:


分期贷款


依然是20年后5年贷款才有极小额度的反超。

这样就理解为什么“聪明的做法是尽可能地偿还小的数额”了,也就是,其实是你还的时间越久,是最划算的。是不是与你还贷的第一感觉大相径庭呢?

PS1:25年、30年贷款的数目我没算,一个是计算速算系数太麻烦,一个是月还款差不了二三百块钱,对人影响不大。

PS2:以上计算仅限于你把(扣除其他花销外的月结余—月还款)这部分钱全部定期存款,如果你都消费了,那么你的期末余额肯定会大打折扣,相反,如果你把这些钱用于一些比定期存款利率高的投资,那你的期末余额会更多。

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