首页>关于我们>



按揭贷款保证金比例是多少及按揭贷款合同约定

2014-11-25

按揭贷款保证金简介

保证指债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所做的一种担保,是指保证人和债权人约定,当债务人不履行债务时,保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证应当通过采取书面形式订立保证合同的方式设立,保证最重要的特点就是保证人享有先诉抗辩权。

按揭贷款保证金比例是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱,并承担按揭贷款的连带保证责任,直至房产证办理出来并完成抵押登记后,银行才将按揭贷款保证金退回开发商。

银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在。通常的做法是银行与房地产开发企业(以下简称开发商)签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》,并在合同上约定,银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款,而开发商在银行开立保证金专户,并按着发放贷款余额的一定比例存入保证金,为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证,并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后,银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内,若购房借款人未按合同约定按期还本付息的,由开发商代为偿还,银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。

保证金账户中的资金被法院冻结、扣划的情形时有发生,原因在于法院有时认为该保证金担保不属于动产质押,不能具有对抗第三人的效力,亦即银行并无优先受偿权。

银行的法律风险首先来源于合同约定方面

合作协议对保证金账户中资金的性质约定不够明确,未明确将其表述为动产质押;而且根据现行法律规定,动产质押不应约定担保期间,该合同关于担保期间的约定与动产质押的实质存在冲突;此外,合同约定在担保期间内,若按揭购房人未按期还款时,银行可以直接扣划保 按揭贷款保证金归还购房人的按揭贷款,此约定属于担保中的流质条款,不应产生法律效力。

其次是在保证金特定化方面

在此应注意的是,《人民币银行结算账户管理办法》中未专门列明保证金账户的种类,人民银行的账户查询系统将保证金账户列为临时账户,未显示保证金的字样,不利于质押权人主张权利。而且,在办理住房按揭贷款业务中,保证金账户中的资金是不断变化的。随着按揭贷款的发放,保证金账户中的资金可能不断增多;同样,随着房产证的办妥并移交质权人,账户中的资金也在不断返还出质人,也就是说保证金随时都在进进出出,未能达到将金钱货币特定化的要求。


这几方面的风险都将影响银行保证金账户质押担保的有效性,司法实践中法院往往据此认定银行保证金不具有质押效力,不能对抗第三人,不具有优先受偿权,最终导致银行债权保证金得不到司法认可,被执行扣划,银行担保债权悬空。



上一篇 下一篇 新闻列表

关注我们

咨询方式

客服热线

400-909-9888